Por: Kent Davis(*)
Los precios del mercado inmobiliario y el volumen de ventas de la ciudad de Panamá están lejos de los niveles eufóricos de hace diez años, cuando los promotores de nuevos proyectos en áreas como Costa del Este y Avenida Balboa estaban vendiendo sus proyectos fácilmente a precios de más de tres mil dólares el metro cuadrado.
Es un ciclo que comenzó hace casi quince años, con los desarrolladores y los bancos locales moviéndose como una manada siguiendo al líder. En 2006, todos decidieron construir rascacielos residenciales, y muchas personas ganaron dinero. En 2007 algunos constructores inteligentes se dieron cuenta de que la ciudad de Panamá tenía escasez de habitaciones de hotel, por lo que construyeron algunos hoteles e hicieron dinero. Entonces, todos decidieron construir hoteles y ahora Panamá está sufriendo, con penas un 45% de ocupación. Luego, en 2012, todos cambiaron a la construcción de torres de oficinas, y de esas rápidamente hubo una sobre oferta, causando un fuerte aumento en las vacantes de oficinas. Y más recientemente fueron los malls y plazas comerciales. Camine por San Francisco, Bella Vista e incluso Costa del Este y verá que ahora tenemos demasiados locales comerciales.
Este mismo ciclo de desarrollo se está dando en Panamá Este, específicamente en Costa del Este y Santa María, que tienen un total de 2,466 departamentos (casi el 8% del inventario total en construcción) que se entregarán en los próximos 4 años.
Y considerando que esas unidades valen un promedio de más de $ 600,000, y supongamos que un desarrollador tiene la suerte de obtener dos ventas por mes con una demanda constante, el mercado está considerando más de cuarenta años de inventario; es decir, ¡cuarenta años para vender todo lo que está actualmente en construcción!.
Este exceso de oferta que se ha acumulado en los últimos cuatro años, con los desarrolladores esperando vender a un precio elevado simplemente porque «los precios siempre suben» es la definición de una burbuja: cuando el precio del bien inmueble va más allá de la lógica y el factor de especulación se hace presente. El gran economista Alan Greenspan lo llamó Irrational Exuberance, y creo que eso es lo que está sucediendo ahora mismo en Panamá.
Para los pocos compradores que buscan gastar más de $ 600,000 en una propiedad, sus opciones son ilimitadas. Tomemos como ejemplo un edificio en la primera línea de Costa del Este. Supongamos que la propiedad tiene entre seis y diez años, como la mayoría de ellos. Este comprador en particular va a tener literalmente cientos de apartamentos para elegir, con el factor agregado de que ahora tiene mil opciones para elegir actualmente en construcción dentro de un radio de tres kilómetros.
¿Qué ha causado la acumulación masiva de inventarios aparentemente invendibles en el mercado inmobiliario de Panamá?
El fuerte dólar estadounidense, que alcanza los máximos de siete años, ha disuadido a los compradores tradicionales de países como Brasil, Canadá y Colombia. Los cambios en las políticas bancarias de Panamá y una escasez extrema de oficiales de cumplimiento han causado que un creciente número de individuos de alto patrimonio neto, busque domicilios alternativos y centros bancarios. Y, por último, uno podría argumentar que las nuevas políticas de inmigración y una creciente ola de sentimiento anti venezolano también han mantenido a este grupo demográfico una vez importante al margen.
¿Los chinos continentales vendrán al rescate?
Cualquiera que haya hecho negocios con los chinos sabe que este grupo siempre toma el juego largo plazo, lo que significa que su impacto probablemente no se sienta en el sector de gama alta de Panamá durante al menos unos años, o nunca.
La historia china realmente se desarrolla en Panamá, pero hasta ahora han sido principalmente burócratas chinos, misiones comerciales chinas e inversión privada china centrada en las industrias clave de Panamá, como transporte y logística, infraestructura y desarrollo, y generación de energía, ninguna de las cuales es probable que tengan un gran impacto en la absorción en el mercado inmobiliario.
Los bancos ya no están financiando compras múltiples, los alquileres ya no respaldan las propiedades de inversión apalancadas, y el mercado de compradores de propiedades de lujo tiene más opciones que nunca en la historia de Panamá. Eso significa uno de los dos escenarios posibles: innóvate o muere.
Los desarrolladores tendrán que innovar o se verán obligados a cancelar el proyecto y a encontrar un mejor uso para su tierra y capital.
¿Cómo pueden los desarrolladores reinventar la industria y vender más productos?
Tal vez tomando un ejemplo de otros mercados emergentes y aprovechando las nuevas tecnologías, el nuevo diseño y los nuevos canales de comercialización, o tal vez incluso lanzando nuevos productos. El sector bancario puede respaldar esta innovación asignando capital a nuevos productos, como comunidades de uso mixto de construcción a arrendamiento, convivencia y baja densidad, comunidades de uso mixto mejor integradas frente a otro edificio de lujo de gran altura.
El mercado no va a solucionarse por sí solo, y el riesgo es qué desarrollos excesivamente apalancados con ventas estancadas podrían presionar a los bancos y su capacidad de ofrecer créditos para el resto del mercado. Por lo tanto, esta tendencia debe ser observada con mucho cuidado durante los próximos meses antes de las elecciones presidenciales de Panamá.
(*) Director General de Panamá Equity. Sus artículos han sido publicados también en el New York Times, Wall Street Journal, National Public Radio y el Financial Times de Londres. Es un estadounidense que vive en Panamá desde 2007 y cree firmemente en la resiliencia del pueblo panameño y la economía panameña.
Fuentes: Galeria Inmobiliaria, comprealquile.com y Capital Financiero.
